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【调研纪实‑2】走访美林天地，探寻行业运营新范式

更新时间 2026-09-21 09:40:33

协会深入一线调研考察实体经济商业运营现状，为切实履行协会 “调查研究、反映诉求” 职能，精准掌握商业地产租赁行业一线经营现状，广东省商业地产租赁协会于 9 月 17 日组织专家顾问团队，开展实体经济专项调研考察，先后走进时尚天河、美林天地、东方国际商业广场三大代表性商业项目，实地调研市场经营实况。

本次调研第二站来到美林天地，项目坐落于广州天河东核心商圈。由协会会长朱万果、副秘书长柴德坤带队，副会长单位广州移动商客运营中心总经理林芳、宣传部林翠丽、资源对接部伍俊杰随同参与；中山市政协委员、中山市商业协会会长、简爱集团创始人罗辑俐，天河城集团项目经营部原总经理韩涛，广州居上商业投资有限公司董事长、中华广场原总经理窦怀山，GLC设计公司首席商管顾问张海勒等多名协会资深行业专家顾问组成调研团队，参与本次考察。美林基业集团副总裁武斌、美林天地项目总经理肖焕军携项目团队热情接待，双方围绕项目运营创新、商文旅融合发展展开深度座谈交流。

存量商业时代，同质化竞争加剧、客流增长乏力成为行业普遍难题。项目总经理肖焕军介绍，作为天河东标杆商业项目，美林天地依托山姆会员店、宜家家居两大主力店超强流量底盘，精准锚定港澳客、会展商务客、演艺粉丝三大增量客群，以精细化流量运营、差异化业态混搭、全场景服务升级，打造出可复制、可借鉴的商文旅体融合运营范式，为广州存量商业提质增效、破局突围提供了优质参考样本。

在流量经营层面，项目跳出传统商业“重投入、短曝光”的营销惯性，搭建高频碎片化常态化活动体系。项目以年均200万可控营销预算，实现全年超200场活动、日均多场沉浸式互动演艺，持续激活商场消费氛围。深耕五年的大湾区公益音乐艺术驻留计划，赋能青年创作者免费驻场演出，形成网红孵化、人气引流、内容造血的双向闭环，培育稳固年轻粉丝客群。同时，项目借力毗邻奥体中心的区位优势，精准承接年度53场演唱会溢出客流，通过专属场地、配套应援服务撬动高粘性粉丝消费；并以成熟的舆情应对与话题营销能力，将网络热点转化为实景客流与销售增量，实现流量高效变现。

在外埠客源拓展上，美林天地打造差异化服务壁垒。项目联动多家交通企业开通港澳专属往返巴士，班次持续扩容，依托高性价比通勤优势，叠加行李寄存、免费雨衣、购物清单打印、快递寄送等九大免费增值服务，精准解决港澳游客购物出行痛点，年港澳客流导入超16万人次，今年有望突破20–22万人次。同时借力车陂南隧道交通利好，12分钟直达琶洲会展核心区，精准承接全年300场展会的外商、商务客群，通过大容量智能储物柜、商旅配套服务，成功将会展客流、工业旅游客流转化为商场消费客流。

业态创新是项目长效增长的核心支撑。美林天地创新落地“新能源+多元业态混搭”模式，打破同类业态扎堆的传统弊端，将蔚来、理想、鸿蒙智行等热门新能源品牌，与潮牌、珠宝、数码体验业态交错布局，平衡目的性消费带来的客流断层问题，依托区域高收入产业客群优势，稳居广州商超新能源销量第一梯队。餐饮业态精控体量、深耕细分赛道，聚焦健康、社交型特色餐饮，多个小众品牌实现超高坪效。同时，项目深度联动山姆、宜家两大主力店，承接主力店溢出的休闲、餐饮、轻社交需求，形成“主力引流+配套补位”的共生格局，最大化释放商圈聚合价值。

本次实地走访充分印证，存量商业的核心竞争力，早已从“资源堆砌”转向“精细深耕”。美林天地以服务做入口、以业态稳客流、以联动提效能、以特色造增量，构建起商文旅体深度融合的全新运营体系。下一步，协会将持续行业调研，走访更多优质标杆商业项目，汇总实战创新经验，搭建行业交流共享平台，助力广东商业市场持续迭代、高质量发展。