本文由协会理事单位—— 神楚科技（上海）有限公司投稿，内容源自行业走访团实地调研一手记录。案例集中于内蒙古乌兰察布、呼和浩特、鄂尔多斯、包头四城，涵盖新店地标、社区商业、存量老百货、多资产集群、国企综合商业、奥特莱斯六大典型实体商业类型。地域虽不同，但存量资产运营、数字化落地、租商协同经营的底层逻辑相通，可为大湾区商业地产同仁提供参考借鉴。文章观点为一线走访观察所得，不代表协会立场，供行业交流探讨。

商业地产的价值公式正在改写，增量时代是“地段×体量”；存量时代是 “资产×数据×运营力”。同一商圈、同样体量的两个项目，租金坪效往往相差数倍——分水岭不在资产本身，而在运营能力；而当下运营能力的重要底座，正是数字化。

2026年9月，神楚科技（上海）有限公司调研走访团走进内蒙古6家代表性商业体，多业态、多资产形态的样本，勾勒出存量时代商业资产运营的多元实践图景。

样本一｜兴泰铜锣湾（鄂尔多斯・12 万方新地标）：

新资产开业，数字化前置决定坪效起点

兴泰铜锣湾于2026 年1 月开业，业态丰富，汇聚知名品牌超120 个，入驻商户200 余家。对新开业资产而言，开业季不只是一场庆典，更是资产价值的首次定价，开业首30 天，直接奠定项目会员基本盘。

项目抓住窗口期，将数字化底座建设与招商、装修同步推进：搭建预付卡营销体系，开业阶段依托预付权益锁定客群，会员活跃度达到90%以上，日常预付卡沉淀规模达数千万元。上线全域会员一体化能力，会员、券、积分、预付卡权益可一码同步核销，优化顾客结账体验；配套便捷收款工具，满足临时点位快速上线需求；同步落地自营门店管理与业财联动机制。整套数字化能力在开业阶段一次性跑通，借助预付模式提前锁定一批长期优质客群。

案例启示：新项目数字化窗口期很短，运营底座前置部署，才能支撑项目第一轮坪效增长曲线。

样本二｜凯元广场（呼和浩特・5.9 万方社区商业）：

熟客到访频次，是社区资产租金的 “稳定器”

凯元广场自2022年起持续推进数字化运营，是典型社区型购物中心。社区商业辐射范围固定，坪效上限不在于短期引流规模，而在于熟客的复购频次。项目的经营目标，是让周边居民把商场当成生活空间的延伸。

导购在收银场景中，同步引导顾客注册会员，30秒即可完成结账 + 会员注册；依托一体化会员小程序，实现注册、活动报名、积分、卡券核销全链路打通；搭配移动收银设备、社群私域工具，灵活落地邻里专场、积分兑换、会员专属券等轻量化活动。40 场活动总费用预计 20 万元左右，依托商户共建共享空间、共担资源，有效控制活动成本，稳定保持日均客流 1.4-1.5万。经过数年沉淀，会员转化从被动推销，融入日常消费场景。

项目负责人黄涛分享：“运营五年多，小程序、私域、会员粘性、活动落地效率，对社区商业的价值十分突出。”

案例启示：社区商业核心关键词不是流量，而是复购频次。稳定的熟客客流，是租金稳定、租户续约的重要支撑。

样本三｜万正商业（鄂尔多斯・3 个综合体、20 多条街区）：多业态资产包，一套底座释放管理红利

万正商业资产形态复杂，包含3座综合体、20余条商业街区。数字化升级之前，多套系统独立运行、数据割裂，营销决策常常依赖经验判断。

项目的破局思路是系统整合、打通数据：搭建统一商管ERP，实现前后台数据实时同步；落地专柜移动收银终端，订单实时回传，精简集中收银岗位；配套会员SCRM体系，自动完成会员等级管理、营销策划与效果追踪。

系统打通之后，数据实时可视，营销效果可当日复盘，告别“凭感觉做运营” 的模式。

案例启示：多资产、多业态集群数字化的难点不在于功能多，而在于数据互通。系统整合节约人力成本，更关键是建立起用数据管理资产的能力。

样本四｜集宁奥威（乌兰察布・5.5 万方老百货）：

存量资产焕新，不靠大拆大建靠运营唤醒

集宁奥威是当地老牌高端百货，属于典型存量资产。过去长期受两大痛点困扰：收银效率低，节假日排队压力大；会员体系仅支持简单积分，营销活动难以撬动消费，存量客群沉睡。

项目没有优先选择大规模改造，而是从运营数字化入手：打通收银、商品、促销、结算链路，缓解高峰期排队问题；上线消费返利模式，积分可直接抵现，让会员感知到消费福利；实现会员、支付、核销联动，简化消费流程。通过数字化运营，唤醒沉淀多年的老客，实现低成本焕新。

运营总监杨龙评价：“我们对系统应用有信心，运维响应也比较及时。”

案例启示：存量资产盘活的第一步，未必是硬件改造，优先理顺运营链路、唤醒沉睡客群，投入产出比更高。

样本五｜亿佰购物中心（包头・国企集团多业态综合商业板块）：集团资产协同，降本增效落在财务端

亿佰购物中心隶属于大型国企集团，业态覆盖购物中心、超市、职工食堂。此前各板块系统相互独立，会员权益互不通用，财务对账依靠人工，月底财务人员常常加班核对数据，形成明显的数据孤岛。

数字化升级围绕协同打通设计：推广专柜移动收银，减少顾客排队，提升连带销售；搭建集团统一会员中台，购物中心、超市、食堂积分互通，一卡通行；上线业财一体化能力，自动对账，大幅压缩财务人工核对时长，释放团队精力转向经营分析。

案例启示：集团型商业数字化的核心是内部资源协同，会员通、数据通、财务通，降本增效才有实实在在的抓手。

样本六｜盼库奥莱（乌兰察布・4 万方奥特莱斯）：

实时分账透明，重构租商信任关系

盼库奥莱体量4万方，汇聚50余个国际一二线品牌，合计入驻品牌 128 个，满铺率保持90%以上，日均客流稳定在8000以上。奥莱模式有别于普通购物中心，自营货品进销存管理、供应商结算都是经营核心。分账慢、对账复杂，长期是奥莱行业痛点，结算效率直接影响供应商合作信心。

项目适配奥莱经营特性搭建数字化方案：自营进销存全流程管控；落地供应商实时分账机制，销售发生即可清算，供应商可自主查询销售与回款；打通商管ERP、合同、结算、会员收银链路，实现业务、财务一体化。结算模式从按月对账升级为实时清算。

总经理王先峰提到：“问题响应时效、供应商满意度都得到明显改善。”

案例启示：透明、高效的分账体系，正在成为新型租商关系的基础设施，数据透明，才能推动租赁双方从博弈走向共赢。

6 家商业实践汇总与行业观察

兴泰铜锣湾｜新开业地标：预付营销+ 便捷支付，开业锁定优质客群

凯元广场｜社区商业：轻量化会员转化，深耕熟客复购

万正商业｜多资产集群：统一商管ERP + 会员 SCRM，一套底座管理多元业态

集宁奥威｜存量老百货：消费返利机制，唤醒沉睡存量会员

亿佰购物中心｜国企多业态：会员互通+ 业财一体化，打通内部数据孤岛 

盼库奥莱｜奥特莱斯：实时分账+ 自营进销存管理，构建透明租商体系

透过6个样本，可以读出实体商业数字化转型的三大趋势： 第一，资产价值的分水岭，已经从地段转向运营力，数字化不再是加分项，而是运营的基础底座； 第二，租商关系正在从单纯的合同关系，走向数据协同关系，透明高效的结算能力，会成为优质租户选址的隐性标准； 第三，数字化最终落脚点是 “经营人”：减少财务无效加班、导购高效转化会员、供应商实时掌握回款，所有工具都是为了让人效、客效、合作效率提升。

商业资产运营没有万能标准答案，每一个项目的禀赋、租户结构、客群基础各不相同。以上一线实践，希望能给各位会员同仁提供一面参照镜，结合自身项目实际，稳步探索适合自己的数字化转型路径。

欢迎兄弟单位，同行企业，就数据化运营业务，加强研究探讨，技术交流，商务合作。合作联系电话18928755539

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供稿:理事单位|神楚科技(上海)有限公司

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