从永旺梦乐城番禺广场“慢功夫”到易发街“新生机”，精耕运营如何把“流量”变成“留量”

10 月 16-17 日，资深行业调研赴番禺开展为期两天的实地调研。调研团由协会相关负责人、行业知名企业家与商业资深专家共同组成，朱万果、黄华军、钟义、黄桂明、韩涛、张广忠、罗辑俐、严盛华、张海勒、方熹、梁智研等参与调研；副秘书长柴德坤，宣传部林翠丽、资源对接部伍俊杰随同出行，先后走访永旺梦乐城番禺广场、祈福缤纷世界、万博万达广场、华丰汇、易发街五大商业项目。

公开统计显示，番禺常住人口280万、社零总额超1200亿元，是广州商业版图中颇具潜力的重要区域。此次走访的五个项目，分别呈现外资日系精细运营、超大型国际生活社区商业、南部CBD综合商业，广州副中心片区活力商业、老商圈有机更新等不同路径，为行业观察实体商业运营提质、业态创新、社区服务与文化活化提供了鲜活样本。

（说明：以下内容根据走访交流整理，应项目方要求，部分经营数据及尚未正式发布的信息作模糊处理，具体以企业官方发布为准。）

作为广东1号店，永旺梦乐城番禺广场于2015年底开业，总建筑面积约17万㎡，位于番禺广场四线换乘枢纽。调研团与项目高层深入交流，重点学习选址逻辑、主力店锚定策略，以及日式精细化运营体系——从顾客满意度管理到全国待客大赛，从智慧运营平台到IP联动营销，“顾客第一”不是口号，而是一套可落地、可延展的管理动作。

座谈中，双方围绕“第五消费时代”展开交流。永旺梦乐城番禺广场 GM（项目总经理）伊東 昭 分享，日本零售早已从物质消费转向精神满足，消费者习惯看实物、亲身体验后再决策；中国年轻消费者则更愿意为IP内容、情感价值买单，线上渠道过去十余年的高速发展，也在持续重塑本土消费习惯。日本实体经济韧性较强，与其线上占比相对较低、线下体验做得更“厚”有关。这对中国实体商业的启示是：与其被动防御线上，不如主动把“实物体验”和“情感连接”做成线上难以替代的差异。

在精耕运营阶段，永旺梦乐城番禺广场店带来的启示不止于“慢功夫”，更在于调改思维——不是简单翻新空间，而是业态重组：优化餐饮占比、重新规划通道与动线、借鉴文旅运营与商业结合的经验，用独特的线下场景把人“留”到店。这种对运营效率与体验厚度的持续打磨，正是很多项目需要长期修炼的能力。

第二站来到祈福缤纷世界。背靠总占地7500亩、常住人口近20万的“中国第一邨”祈福新邨，周边5公里辐射近70万居民，消费基础较强。项目一期商业体量8万㎡，二期7万㎡已试营业，合计约15万㎡，定位“粤港澳大湾区明星生活新示范”，也是羊城夜市第一批入驻的单体商圈。交通上，除地铁3/7/22号线支撑外，项目还开通7条村巴覆盖整个祈福社区，并持续运营直达港澳、机场的大巴线路，身处国家级全域旅游示范区内，3公里直达长隆旅游度假区。

座谈中，祈福缤纷世界总经理钟静薇及团队分享了几个值得同行借鉴的做法。一是夜经济持续投入——围绕灯光夜景进行系统性打造，由专业设计机构参与方案，呼吸灯渐变、烟花实景秀成为差异化招牌；二是差异化招商不求全盘错位，而是靠一两个“磁极品牌”以点带面激活整体氛围；三是精细化管理落到细节，利用闲置空间设外卖员休息室、儿童自习室，并把会员积分兑换车票、代金券、停车权益，串成高频消费闭环。面对周边商场免费停车的价格竞争，项目坚持“消费换积分”的会员逻辑，不内卷。

祈福缤纷世界走的是一条独特路径——用夜间灯光、艺术街区、潮玩体验，以及即将落地的宠物友好街区、健康生活小街，把社区居民与外地游客同时“留”下来。“社区+商业街区”的典范意义在于：超大社区本身就是一座“城中城”，商业不必外求，先把街坊的日子过精彩，再谈诗和远方。

PART.3

第三站｜番禺万达：A类场的“年轻态”运营

第三站万博万达广场。作为万达体系内的A类场，项目2014年开业，购物中心面积18.87万㎡，出租率保持高位，年轻客群活跃，餐饮与体验业态表现突出。更值得关注的是团队——从总经理到基层主管基本以90后、00后为主，这也是万达作为大型商业管理平台保持快速响应和本地化执行的重要动力。

座谈中，万达广场首席文旅推荐官兼总经理石远东及团队分享了三条清晰的运营逻辑。一是客群排序明确：以大学生和年轻客群为第一优先，人均客单价控制在亲民区间，让学生用合理预算就能完成“聚餐+娱乐”的一站式体验；二是差异化错位：不与周边高端商场硬拼零售，而是把餐饮和体验做厚，大中小餐饮齐全，主动承接周边高端商场溢出的高频消费；三是招商前置：建立租约到期分级预警机制，把空置消化在发生之前。近期项目正推进主题街区化调改，聚焦年轻客群与本土文化表达，相关品牌及开业信息以项目方正式发布为准。

万达的样本价值在于：开业十余年通过体验业态和街区化调改持续提升活力。好的商业空间背后，是一群认真又敢想的人——头部平台的标准化能力，叠加年轻团队的本地化创新，再加上“以体验为先”的硬件纠错，正是项目保持生命力的关键。

PART.4

第四站｜华丰汇：政务区里的“社区服务载体”

第四站华丰汇购物中心。项目建筑面积14万㎡，B1至L7共260个店铺、1600个车位，地处番禺区政治商业中心——距番禺广场枢纽站仅200米，与番禺区政府隔街相望，周边聚集政务、商务、高校客群。1公里辐射18万人、3公里辐射90万人，周边写字楼、学校密集。其生鲜品类销售表现突出，足见社区刚需的厚度。

座谈中，华丰汇招商营运总许方海对实体商业转型有一番很实在的判断。面对日化品类全面线上化的现实，超市必须回归“新鲜”二字——生鲜占比要做到一半以上，用民生刚需把人拉回线下；商户关系也从“收进场费”转向联营扣点、风险共担，与商户利益绑定。在业态上，高楼层不再堆传统餐饮，而是引入米派对KTV、迈亚运动潮玩馆、云川桌球、万有引力网球公园、网鱼网咖等体验式娱乐，减少对网红连锁品牌的路径依赖。这些打法，与华丰汇持续推进的“商业+文化+社交”升级方向一致。

协会此行重点观察的，正是商业载体如何与产业服务、社区功能相结合——从“卖货场”转向“社区治理与软性服务的载体”。无论是生鲜引流、体验式业态还是商户共担，本质上都是在回答同一个问题：当流量不再便宜，购物中心还能为社区提供什么不可替代的价值？这或许是下一轮行业差异化竞争的关键。

PART.5

第五站｜易发街：老番禺记忆的“新生机”

最后一站易发街。这个起源于上世纪80年代的老牌商圈，是几代番禺人的集体记忆。从第一代被称为“当代十三行”的易发商场，到2005年前后被誉为“广州第四商圈龙头”的第二代商业街，再到2024年11月起由广州市易盛商业投资分三期改造的第三代易发街，总体量超8万㎡，距地铁3号线市桥站仅500米，南门设有直达香港的跨境巴士，出租率长期保持较高水平。项目以“岭南YOUNG生活多元街区”为定位，核心手法是“岭南基因当代表达”，把镬耳屋、花窗、骑楼等传统建筑语汇转译为现代商业空间，并释放超过10%的经营面积作为公共空间，打造番禺人的“城市客厅”。

座谈中，番禺易发街总经理赖浩然及团队对老商圈改造的几点判断。一是老商圈不能靠“记忆”吃饭，要靠客群研究吃饭，思路从“我有什么就租什么”转向“客户需要什么、市场需要什么，就组合什么、制造什么”，东街、西街、南广场等分区均按真实客群需求排布。二是全国各地学习，但最终要回到本地，团队赴各地考察标杆商业，不照搬照抄，而是把外部经验“翻译”成番禺人能读懂的空间语言，让文化表达服务消费。三是改造节奏服从市场反馈，分期试错、逐期优化，先让一期跑起来，再据此调整二期业态和品牌组合。四是与商户共同研究客群，而不是简单收租，强调一起看客群、调业态、做活动，共同经营而非单方面压风险。

易发街的可行参考在于：把老商圈更新放到城市更新与消费升级的结合点上谋划——以客群需求为起点组织业态，以岭南文化当代表达形成差异化，以分期开业、逐期优化校准改造节奏，以商户共生替代简单收租。其高维启示是：老商圈活化不能只做空间翻新，而要同步建设客群研究、内容运营和商户协同能力，让历史记忆转化为年轻消费场景。

PART.6

结语：致敬每一位商业人，聚力搭建行业交流平台

两天走访下来，五个项目发展路径各异、落地举措扎实，但有着清晰的共同点：都在通过持续投入与精细化运营，探索新阶段商业发展的破局之道。

在坚守与创新之间，我们看见了广东民营商业企业雄厚的专业实力与强劲的市场韧性；看见了投资方、经营者与运营团队彼此包容、协同共进的默契；看见了集团总部长期主义的战略布局，以及一线项目团队深刻领会、坚决落地的执行力。

协会将以本次调研为契机，梳理项目在运营提质、业态创新、社区服务、文化活化等领域的实践案例，适时组织专题交流与资源对接活动，推动行业互学互鉴。致敬每一位商业人，共同期待番禺商业下一个十年的精彩。

# 番禺商业调研 #大湾区商业 #商业地产精细化运营 #广东商业力量 #商业长期主义

END

协会简介

广东省商业地产租赁协会(简称粤商租协)，2016年经省民政厅批准成立，由省社科联、省工商联作为业务指导和监管，学术性、行业性和非营利性的社会团体，获评为广东省商业地产社科普及基地、社科联全国先进社会组织。

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