2026年8月28日，国家金融监督管理总局印发了《商业地产贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》），自印发之日起施行。作为金融监管总局改革完善房地产融资制度的重要组成部分，该《办法》与《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》共同构成房地产全周期金融支持体系。为帮助广大会员单位及行业同仁准确理解政策要点，现就《办法》核心内容解读如下。

一、制定背景与政策目标

《办法》是在全面梳理房地产金融领域现有政策的基础上，立足房地产市场形势和未来发展方向制定的。其核心目标在于：规范银行业金融机构开展商业地产贷款业务，有效防范化解风险，支持构建房地产发展新模式。

《办法》旨在推动商业地产贷款规范发展、支持商业地产市场稳健有序运行，明确了商业地产开发、购买和运营等阶段的贷款要求，支持商业地产市场平稳健康发展。

二、商业地产贷款的定义与适用范围

《办法》明确，商业地产贷款是指用于商业地产的建设、购买和运营，以其销售、出租、经营等产生的现金流为主要还款来源的贷款。

商业地产的范围包括土地性质为商业服务业设施用地的商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。

贷款人是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

贷款人开展商业地产贷款业务应当符合国家对商业地产发展的政策导向，遵循依法合规、审慎经营、商业可持续原则。

三、三大核心机制：项目制、主办银行制、封闭管理

《办法》引入了三项核心管理机制，是本次政策的最大亮点：

（一）项目制管理

贷款人开展商业地产贷款业务，应当以项目为对象开展贷款全流程管理，以项目偿债能力为核心进行评估、发放和管理贷款。各项目应当单独建账、单独核算、独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同。这意味着贷款审批更加侧重于项目本身，而非单纯依赖企业集团信用。

（二）主办银行制

每个商业地产项目应当确定一家主办银行，单独或与其他贷款人以银团贷款模式发放贷款。主办银行应当强化主体责任，牵头履行尽职调查、项目审核、信息共享、资金管理、贷后管理等职责。采用银团贷款模式的，由牵头行履行主办银行相应职责。

（三）资金封闭管理

贷款人应当在合同中与借款人约定，在主办银行开立专门的资金账户并实施监控，核实资金用途，严禁项目资金挪用。承贷物业运营或销售收入应当全部进入该资金账户，优先用于偿还项目贷款本息。

四、贷款按三阶段分类管理

考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，《办法》将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段，针对各阶段分别提出细化要求：

（一）商业地产开发贷款

用途：用于商业地产的新建、改建。贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于置换股东及关联方借款，不得用于项目分红，不得用于支付其他与项目开发建设无关的款项。

借款人条件：需具备相应开发资质，经营管理规范、法人治理结构健全、财务状况良好、杠杆水平合理；信用状况良好；股权关系清晰。

项目条件：需取得“四证”（土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）；项目资本金实缴到位并符合国家规定；符合国土空间规划和区域功能定位；预期还款来源稳定可靠。

贷款期限：原则上不超过7年。

发放条件：项目资本金全额到位后，根据项目工程进度等情况发放贷款。

（二）商业地产购买贷款

用途：用于购买商业地产。

借款人条件：信用状况良好；经营管理规范、治理结构健全、财务状况良好、杠杆水平合理，具备与项目相匹配的运营管理能力。

项目条件：法律关系清晰、已竣工备案、估值合理、预期还款来源稳定可靠。

贷款期限：一般不超过10年，最长不超过15年。

首付比例：不得低于金融管理部门确定的最低首付比例，具体由贷款人根据市场化原则自主确定。借款人须使用自有资金足额支付首付款，不得使用贷款等非自有资金支付。

特殊规定：对存有未结清开发贷款或信托融资的项目，购买贷款资金应当受托支付至开发贷款或信托产品指定账户，优先偿还该项目开发贷款或信托融资。

（三）商业地产运营贷款（经营性物业贷款）

用途：用于承贷物业在运营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

借款人条件：拥有合法、完整、独立的物业所有权；经营管理规范；信用良好；具备与项目相匹配的运营管理能力。

项目条件：已竣工备案并投入运营；已取得不动产权证书，所有权、经营权、收益权和处置权清晰；具有持续经营能力，还款来源稳定可靠。

贷款期限：一般不超过10年，最长不超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

贷款额度：原则上不超过承贷物业评估价值的70%。

五、个人购买商业用房贷款

《办法》第四十条规定，贷款人可以向符合条件的个人发放贷款用于购买商业用房。贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年，贷款首付比例不得低于金融管理部门确定的最低首付比例。贷款条件及流程等参照《个人住房贷款管理办法》执行。

值得注意的是，2026年1月，中国人民银行与国家金融监督管理总局已将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

六、其他重要规定

（一）不得跨城市发放贷款

贷款人发放的商业地产贷款只能用于本城市的商业地产项目，不得跨城市发放。城市是指地级及以上城市。

（二）抵押担保要求

贷款人应当将贷款对应的全部商业地产项目资产设定抵押担保，根据需要将应收租金、经营收入或项目公司股权等设定质押担保。项目抵质押物不足值或阶段性无法办理抵质押的，应当要求补充提供其他担保。

（三）资产处置约束

商业地产在出售、变卖、变更抵押物等情形时，借款人应征得贷款人同意，所得价款优先用于偿还存量贷款。

（四）压力测试要求

贷款人应当定期对商业地产贷款开展压力测试，考虑因素包括但不限于国内生产总值、市场利率、物业价格、租金水平、出租率等。

七、对行业的影响与启示

《办法》的出台对商业地产行业具有深远影响：

一是融资更加规范透明。 《办法》将商业地产贷款纳入系统化、制度化管理框架，明确了各环节的标准和要求，有助于行业融资环境的规范化和透明化。

二是项目质量成为融资核心。 《办法》强调以项目为对象、以项目偿债能力为核心开展贷款全流程管理，意味着优质项目将更容易获得融资支持，项目本身的运营能力和现金流状况将成为决定性因素。

三是资金安全得到更好保障。 主办银行制和资金封闭管理机制的引入，有效防范了项目资金挪用风险，保障了贷款资金的安全使用。

四是各阶段融资需求得到精准适配。 《办法》针对开发、购买、运营三个阶段分别制定差异化政策，更好地适配了商业地产市场发展的信贷需求。

五是行业优胜劣汰加速。 更加审慎的贷款评估和风险管理要求，将促使行业更加注重项目质量和运营能力，推动商业地产行业高质量发展。

八、施行时间

《办法》自2026年8月28日（印发之日）起施行。施行后，关于商业地产贷款的相关监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。

以上解读基于《商业地产贷款管理办法（试行）》原文及相关官方解读整理，仅供参考。具体执行请以监管部门正式文件为准。

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